好立地ビルが豊富!　都市づくりを支える三井不動産が新しく追加　9月の日興ストラテジー・セレクション

今の社会動向や投資環境をもとにホットな銘柄を毎月選定している「日興ストラテジー・セレクション」。9月号では総合不動産の「三井不動産」が仲間入りしました!　早速、同社の投資ポイントをチェックしてみましょう。

売上は業界トップクラス「三井不動産」

新型コロナ感染拡大は、社会のさまざまな分野に大きな影響を与えています。不動産に関しても、通勤やワークスタイルの変化に伴い、住宅やオフィス環境などへの人々の価値観やニーズは多様化すると見られています。

そんななかで注目したい企業が今回仲間入りした「 三井不動産 」です。同社は、東京ミッドタウンなどのオフィスビルや三井アウトレットパークなどの商業施設の賃貸事業、マンションや戸建住宅の開発・分譲事業などを行う総合不動産。売上規模は業界トップクラスです。

好立地・高グレードビルへのニーズが堅調

同社の強さを強固にしていると言えるのが、オフィスビルの賃貸事業です。同社が有するオフィスビルの多くは、多数の企業が拠点を置くエリアにある高グレードの複合ビル。交通利便性が高く、通勤や顧客企業への訪問などもスムーズなうえ、ビル内にオフィス・商業施設など機能面でも充実した施設が集まっているため、企業にとっては生産性や社員の満足度向上などの面で大きなメリットがあります。

同社が賃貸するオフィスへの企業ニーズは根強く、コロナ禍でテレワークを導入する企業が増えた後も、空室率は低水準で推移しています。営業利益の52％がオフィス、商業施設向け賃貸事業(2020年3月期)という同社にとって、頼もしい収益源となっています。

「八重洲再開発」など新規プロジェクト続々!

新規プロジェクトも充実しています。同社は2018年に長期経営方針「VISION　2025」を策定し、2025年には同社が保有するオフィス床面積を2018年3月期比較で約1.5倍にする計画です。

東京都心では2019年度に東京都千代田区に「Otemachi One」(延床面積35.77万㎡)、2020年度に江東区に「豊洲ベイサドクロス」(同25.98万㎡)が竣工。22年度には東京駅前の八重洲で「八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業」(同28.97万㎡)、翌年の23年度には「八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業」(同41.80万㎡)と、利便性の高いエリアでの竣工が次々予定されています。

都内物件以外にも「名古屋三井ビルディング北館(2020年竣工)」や米国ニューヨーク市の「50ハドソンヤード(2022年竣工予定)」、インド・バンガロール市の「エコワールド30計画(2022年～竣工予定)」などへの参画が決まっており、業績への成長ドライバーとして期待がかかります。

来期は成長路線に回帰へ

21年3月期第1四半期は、既存オフィスにおける賃貸収益等の増加や20年4月の「三井アウトレットパーク 横浜ベイサイド」開業などが収益に寄与しています。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の拡大を受け、行政からの要請等を踏まえて休館した商業テナントに対して家賃減免等を実施。その結果、売上高は前年同期比4.7％減、営業利益は同27.6％減と減収減益となりました。

一方で、オフィス・商業施設の空室率は2.1％と依然として低い状態で安定しており、経済活動の復調に伴い、商業施設の家賃収入も正常に戻ることが見込まれます。新規プロジェクトの竣工も手伝って、22年3月期は業績の成長路線への回帰に期待がかかります。

現状の株価は、新型肺炎の感染拡大を機とした不動産市場の低迷懸念による行き過ぎた下落であると見られます。同社の好立地・高グレードビルへの根強いニーズや成長ドライバーとなるプロジェクトを見込み、中長期的な視点で注目していきたいですね。

中長期的に多様化する価値観にも柔軟に対応

テレワークの普及でオフィスビルへの需要が懸念されていますが、交通利便性やグレードが高いビルへのニーズは変わりありません。企業のニーズに応えられるオフィス・商業施設を多く有する同社は、空室率も低水準で推移させており、業界トップクラスの強さを堅持しています。国内外での新規プロジェクトも豊富で、中長期的にも順調な成長が見込めそうです。次々完成する新ビルにワクワクしながら、同社の活躍を見守っていきたいですね。